Indlæg om kloakering og bestyrelsens svar

Bestyrelsen har prøvet at samle de på FaceBook rejste spørgsmål i forbindelse med kloakering her sammen med bestyrelsens uddybning/svar.

Indlæg om kloakering fra Mette Sandvig på FaceBook:

Kloakering – jeg har læst bestyrelsens skriv. Rigtig godt skriv og godt arbejde.

Jeg har dog behov for at få afklaring på et par ting. Så vidt jeg forstår Haveforeningens betingelser på BDKs lejede jord, så kan BDK til enhver tid inddrage arealet UDEN at skulle kompensere økonomisk på nogen måde. Hvilket jeg antager er en af grundene til at haver i vores forening koster en brøkdel af andre haver i andre haveforeninger på lejet jord.

Hvis det er korrekt, så er det jo lidt af en risiko at investere i tilslutning af el, kloakering …. og nu kan jeg læse der også er planer om fiber…. Dvs. At hver have rundt regnet kan lave tilslutninger for omkring 80.000 uden at få nogen som helst kompensation hvis BDK inddrager arealet – korrekt?

Ydermere ….. så vidt jeg kan læse så skal vi også selv betale for at få både kloakering, elkabler osv. fjernet igen hvis BDK inddrager arealet!

Der er andre der spørger til en tidsplan…. Der bliver nævnt at der først skal laves er forprojekt….. men det koster også penge….. hvordan tænkes dette finansieret? Via lejen eller?

Jeg er med på at HF er forpligtet til at kloakere, men kan man gå i dialog med BDK evt?

Jeg vil rigtig gerne vide hvornår man skal påregne at den økonomiske forpligtelse starter og hvordan den tænkes gennemført.

Alt dette og mere ser jeg frem til at få afklaring på generalforsamlingen når den afholdes

Bestyrelsens svar til Mette Sandvig:

Kære Mette

Tak for dit indlæg omkring kloakering. Vi er sikre på, at andre af vore medlemmer deler dine bekymringer og vi vil derfor prøve at sætte dit indlæg i perspektiv.

Først en uddybning af situationen:

Det er IKKE op til generalforsamlingen at beslutte hvorvidt der skal kloakeres i H/F Brohaven, denne beslutning er allerede truffet af Københavns Kommunes borgerrepræsentation og kan ikke omgøres af H/F Brohavens generalforsamling. Vedtagelsen af forprojektet vil ikke indebære en endelig beslutning om hvordan kloakeringen skal gennemføres, men skal give generalforsamlingen et grundigt grundlag for at træffe beslutning om den kloakering, som H/F Brohaven vil blive pålagt at gennemføre af Københavns Kommune senest 2025. Forprojektet søger derudover at holde udgifterne ved denne lovpligtige kloakering så lave som muligt for den enkelte haveejer.

Kolonihaveloven trådte oprindeligt i kraft i 2001, og den indebar bl.a. at H/F Brohaven fik varig status. Formålet med loven er at sikre, at kolonihaveområder fortsat kan være en væsentlig del af bybefolkningens mulighed for rekreation og beskæftigelse i fritiden. Loven sikrer, at varige kolonihaver ikke kan nedlægges som led i kommunernes almindelige kommune- og byplanlægning. Varige kolonihaveområder kan kun nedlægges under visse forudsætninger mod inddragelse af et nyt kolonihaveområde og kun efter tilladelse fra kommunen. Dette gælder uanset ejerforholdet, dvs. at Banedanmark kun på ekspropriationslignende vilkår kan opsige H/F Brohavens lejeaftale. Skulle en sådan ekspropriationslignende nedlæggelse af en varig kolonihave komme på tale forpligter loven ejer til at stille et lignende område til rådighed for foreningen.

Det er på ovenstående baggrund, at Arbejdernes Landsbank er villig til at finansiere kloakering, idet kolonihaveloven tilsikrer H/F Brohavens fremtidige eksistens og dermed bankens sikkerhed for lånet.

Kolonihaveloven:

§ 4. Et varigt kolonihaveområde må ikke nedlægges helt eller delvis uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen må kun meddele tilladelse efter stk. 1, hvis

1) væsentlige samfundsmæssige hensyn gør det nødvendigt at disponere over arealet til et formål, der ikke kan tilgodeses et andet sted i kommunen, og

2) der inden området ryddes, tilvejebringes et nyt kolonihaveområde, som kan erstatte det område, der nedlægges.

Din antagelse omkring prissætning i H/F Brohaven er således ikke korrekt. Baggrunden for de relativt lave priser i H/F Brohaven er at finde i foreningens vedtægter, hvor det bl.a. hedder

§2 Haven

a) Intet medlem kan sælge eller overdrage sin have til en anden uden bestyrelsens godkendelse. Salget skal ske til den af bestyrelsen anviste køber.

b) Haven kan, efter bestyrelsens godkendelse, gå i arv til eller overdrages til ægtefælle, samlever, barn eller andet nærtstående familiemedlem.

c) Bestyrelsen fastsætter efter besigtigelse havens salgspris, medmindre overdragelsen sker efter § 2 b).

Siddende bestyrelser har siden foreningens start prissat efter ånden i kolonihavebevægelsen, hvor en kolonihave er et grønt fristed med et socialt sigte. Tanken bag kolonihaver er, at de skal være et økonomisk realistisk tilbud for alle dele af befolkningen. Den for tiden (2021) gældende prissætning for havelodder i H/F Brohaven er 3.000 kr. for en tom lod, afhængigt af husets stand dog maksimalt 1.200 kr./m2 bebygget areal, eventuelt tilslutningsbidrag vedrørende el, afskrevet værdi af eventuel elinstallation, værdi af inventar samt 1/100 af foreningens formue på salgstidspunktet.

På baggrund af kolonihaveloven, vil det i øvrigt ikke være korrekt, at vi også selv skal betale for at få både kloakering, elkabler osv. fjernet igen, hvis Banedanmark inddrager arealet.

Du spørger til finansiering af et eventuelt forprojekt. Som det fremgår af bestyrelsens notat om kloakering, har generalforsamlingen i H/F Brohaven i forbindelse med tidligere tilbagebetaling af for meget indbetalte ejendomsskatter hensat ca. 350.000 kr. til kloakering. Bestyrelsen foreslår, at dele af disse midler bruges til iværksættelse af forprojektet, dvs. at forprojektet finansieres af de hensatte midler og således ikke vil påvirke havelejen.

Du spørger til hvorfor vi ikke går i dialog med Banedanmark om kloakeringen.

Indledningsvist har vi gennem dialog med Banedanmark sikret os en lodsejerfuldmagt, som muliggør en gennemførelse af projektet i vores regi. Derudover har vi anført en række årsager til, at vi ikke umiddelbart finder det hensigtsmæssigt at inddrage Banedanmark i projektet:

  1. Banedanmark kan vælge at udfordre, at kloakeringsforpligtelsen påhviler dem. Dette vil resultere i et længerevarende juridisk mellemspil, som kan risikere at gå os imod.
  2. H/F Brohaven er udenfor kontrol af, hvilken afdragsperiode og rentesats Banedanmark vælger at benytte. Vi risikerer derfor en forklædt huslejestigning gennem høj rentesats.
  3. Banedanmark har ikke samme interesse i at begrænse omkostningerne til planlægning og udførelse, som H/F Brohaven vil have. Vi risikerer derfor en fordyrelse af projektet idet Banedanmark ikke har nogen virksomhedsmæssig interesse i kloakeringsprojektet i H/F Brohaven.
  4. Det er ikke umiddelbart sandsynligt at Banedanmark vil finansiere samtidig fremføring af vand og eventuelt fiber.
  5. Banedanmarks kloakeringsforpligtelse vil under alle omstændigheder slutte ved lodskel for de enkelte haver. Det er ikke umiddelbart sandsynligt at Banedanmark vil finansiere anlæg indenfor lodskel

Du spørger desuden om, hvornår man skal påregne at den økonomiske forpligtelse starter og hvordan den tænkes gennemført.

Det er pt. usikkert præcis, hvornår forpligtelsen indtræder, da dette afhænger af, hvornår borgerrepræsentationen i Københavns Kommune tilføjer H/F Brohaven på spildevandsplanen. Det er dog sikkert, at det vil ske indenfor få år og ikke senere end 2025. Vi har derfor valgt at anmode generalforsamlingen om at give bestyrelsen tilladelse til at gennemføre forprojektet i løbet af 2021, så vi på rimelig vis kan gennemføre det samlede projekt til ibrugtagning senest i 2025. Som nævnt i bestyrelsens notat, tænkes den økonomiske forpligtelse etableret gennem et fælles byggelån i Arbejdernes Landsbank med deraf følgende stigning i havelejen. Forprojektet skal bl.a. søge at fastslå størrelsen af det nødvendige lån og dermed den resulterende stigning i havelejen.

Vi håber, at vi med ovenstående har besvaret dine spørgsmål ellers må du vende tilbage :o)

Mvh Bestyrelsen

Svar til Annmette Volmar:

Kære Annemette Volmar

Tak for dine spørgsmål, som vi hermed besvarer nedenfor.

Hej, jeg savner yderligere information fra Bestyrelsen

Eksempelvis:

Hvilken tidshorisont er der tale om ift. tvungen kloakering?

Bestyrelsen:

Det er pt. usikkert præcis, hvornår forpligtelsen indtræder, da dette afhænger af, hvornår borgerrepræsentationen i Københavns Kommune tilføjer H/F Brohaven på spildevandsplanen. Det er dog sikkert, at det vil ske indenfor få år og ikke senere end 2025. Vi har derfor valgt at anmode generalforsamlingen om at give bestyrelsen tilladelse til at gennemføre forprojektet i løbet af 2021, så vi på rimelig vis kan gennemføre det samlede projekt til ibrugtagning senest i 2025.

Hvordan tænker man at værdisættelsen af husene skal være fremadrettet ift. hvor mange penge man vil/skal investere i ovenstående?

Bestyrelsen:

Værdisættelsen af de enkelte havelodder vil være uforandret, da den allerede tager hensyn til andel af foreningens fælles gæld og formue. Tanken bag kolonihaver er, at de skal være et økonomisk realistisk tilbud for alle dele af befolkningen. Den for tiden (2021) gældende prissætning for havelodder i H/F Brohaven er 3.000 kr. for en tom lod, afhængigt af husets stand dog maksimalt 1.200 kr./m2 bebygget areal, eventuelt tilslutningsbidrag vedrørende el, afskrevet værdi af eventuel elinstallation, værdi af inventar samt 1/100 af foreningens formue på salgstidspunktet. Der forventes finansiering med variabel rente 20-årige lån, hvor de løbende ydelser opkræves over havelejen.  Kloakeringsanlægget foreslås afskrevet over 50 år. De løbende afdrag på lånet vil formindske foreningens gæld mens afskrivningen vil formindske foreningens formue.  Såfremt den enkelte havelod på anlægstidspunktet vælger at indbetale sin del af fælleslånet kontant bortfalder havelejestigning affødt af løbende ydelser på fælleslånet for haveloddet. Ved salg af haven indregnes 1/100 del af værdien af kloakeringsanlægget lineært afskrevet over 50 år.

Hvordan skal kloakeringen ske ift. at HF Brohaven er placeret som den er? Er det allerede afklaret med kommunen?

Bestyrelsen:

Dette er endnu ikke afklaret. Det foreslåede forprojekt har bl.a. til formål at afklare dette spørgsmål.

Vil man også kigge på en model der eksempelvis hedder kontant betaling af tilslutning, som så modregnes ved salg af hus?

Bestyrelsen:

Ja. Såfremt den enkelte havelod på anlægstidspunktet vælger at indbetale sin del af fælleslånet kontant bortfalder havelejestigning affødt af løbende ydelser på fælleslånet for haveloddet. Ved salg af haven indregnes værdien af kloakeringsanlægget lineært afskrevet over 50 år.

Bare lige nogle tanker herfra ift. mailen/nyheden/orienteringen.

Vh Mette Have 8

Indlæg #2 fra Mette Sandvig:

Jens Behrens, men jeg tænker også der måske er nogle forhold i vores forening som kan være fordyrende i det hele taget:

Bestyrelsen:

Formålet med forprojektet er i detaljer at afklare de tekniske og økonomiske forhold i relation til kloakeringsanlægget, herunder de af dig påpegede udfordringer.

– adgangsforhold (eller mangel på samme)

Bestyrelsen:

Såfremt der skal benyttes materiel med en bredde udover de ca. 135 cm, som kan passere over broen, vil det være muligt at fremføre dette materiel via jernbanen, selvfølgelig med en meromkostning for projektet til følge. Rør og andre materialer vil med høj sandsynlighed kunne leveres via broen.

– risiko for giftig jord

Bestyrelsen:

Der har ikke på noget tidspunkt været industri på det lejede område, som huser H/F Brohaven. Før området blev udlagt til kolonihaver blev det benyttet til græsning af kreaturer. Man kan selvfølgelig ikke med 100% sikkerhed afvise giftig jord, men på baggrund af områdets anvendelseshistorie er det ikke umiddelbart sandsynligt.

– underskydning af banen …. forsyning kan jo kun komme ud til hovedledning ved en underføring af en af banerne

Bestyrelsen:

Der er allerede 2 steder ført afløb/kloak under banelegemet. Forprojektet har bl.a. til formål at afdække hvorvidt de eksisterende underføringer vil kunne benyttes i forbindelse med en egentlig kloakering af området. Såfremt dette ikke er tilfældet vil det naturligvis have indflydelse på anlægsomkostningerne.

Diverse:

Gitte Kjærgaard Olsen har henledt vores opmærksomhed på at haveforeningen Islegård i Herlev har haft udfordringer med deres kloakeringsprojekt, bestyrelsen kontakter Islegård for at lære af deres erfaringer.

Gitte Hansson har henledt vores opmærksomhed på at A/H Kildegaarden i Skovlunde ligeledes har haft udfordringer med deres kloakeringsprojekt, bestyrelsen kontakter Kildegaarden for at lære af deres erfaringer.

Ønsker man at kontakte bestyrelsen direkte kan der mailes til: kalman@mail.dk.

Bestyrelsen

Om Maria Hilstrøm Andersen, Have 50

Har have 50 sammen med min datter Freja. Bestyrelsesmedlem.
Dette indlæg blev udgivet i Nyt fra bestyrelsen. Bogmærk permalinket.

2 svar til Indlæg om kloakering og bestyrelsens svar

  1. Mette Sandvig siger:

    Kære Bestyrelse

    Tak for jeres uddybende svar.

    Først vil jeg gerne understrege at jeg er helt klar over at der er kloakeringspligt og kloakering IKKE er noget vi skal stemme om.

    Men det vi skal stemme om er hvordan det bliver grebet an og finansieringen – og heraf mine afklarende spørgsmål.

    Så kan jeg vende det om og sige at der kun er kloakeringspligt fordi flere huse er egnet til overnatning, hvilket ikke er et behov jeg har. Jeg bruger haven som nyttehave, og tager hjem og sover derfor har jeg heller ikke tilsluttet el, og har reelt hverken behov for træk og slip, bad, vaskemaskine eller lignende.

    Jeg har have på lige ret og vilkår som alle andre og derfor vil jeg gerne vide hvor stor risikoen er ved finansiering af en forsyning som jeg ikke opnår nogen værdi af… for med de nye byggeregler og krav om godkendelse ved teknisk forvaltning (som har behandlingstid på over 3 år) så har jeg heller ikke udsigt til at få et hus der er egnet til overnatning.

    Jeg modsætter mig ikke den retning HF går, jeg ved det kommer mange til gavn som bruger haven på andre måder end mig.

    For mig er det vigtigt at have et komplet overblik over risikobilledet ved de modeller der fremlægges. Der er jo kun os 100 haver til at betale og derfor vil jeg gerne vide hvad risikoen er når jeg evt forpligter mig til et halvtredsårigt lån med solidarisk hæfte.

    Det var rigtig fint at få ridset ejer/lejer/lodsejerforholdet til BDK afklaret.
    Selvom BDK kun kan opsige aftalen ved en godkendelse i Kommunalbestyrelsen og de skal stille tilsvarende grund til rådighed, så kan vi jo hverken tage hus eller forsyningsledninger med os …. så det vil resultere i en større reinvestering – men med den afklaring er risikoen for at det sker også lavere. Har BDK en opsigelsesfrist overfor os?

    Når jeg spørger om man er gået i dialog med BDK, så tænker jeg mere på i forhold til at købe jorden af BDK. Når man ejer jorden er der værdi i hus og installationer, så bliver det er aktiv – det er det ikke lige nu.

    Jeg håber på snarlig afvikling af generalforsamling

    Like

  2. Birgitte Mechlenborg siger:

    Meget fint arbejde indtil videre, og god orientering om det videre forløb. Tak!
    H/F Dan, lige på den anden side af banelegemet, er næsten færdig med deres kloakeringsprojekt. Afsluttes ultimo marts. Dem kunne man også tage kontakt til… Mvh. Birgitte /have 80

    Like

Skriv et svar

Udfyld dine oplysninger nedenfor eller klik på et ikon for at logge ind:

WordPress.com Logo

Du kommenterer med din WordPress.com konto. Log Out /  Skift )

Google photo

Du kommenterer med din Google konto. Log Out /  Skift )

Twitter picture

Du kommenterer med din Twitter konto. Log Out /  Skift )

Facebook photo

Du kommenterer med din Facebook konto. Log Out /  Skift )

Connecting to %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.