Baggrund
Spildevand fra kolonihaver påvirker vandkvaliteten og grundvandet i en række vandområder. Derfor har Københavns Kommune igangsat en indsats for kloakering af kolonihaver, hvor der sker overnatning. Udover at håndtere den negative påvirkning af vandmiljøet og grundvandet skal indsatsen sikre, at håndteringen af spildevand sker i overensstemmelse med gældende lovgivning.
Når kloakering fremgår af en spildevandsplan, så bliver kloakeringen til en grundejerpligt. Det betyder, at enhver grundejer, som er omfattet af spildevandsplanens område, som udgangspunkt er forpligtet til at følge spildevandsplanen – og dermed forpligtet til at kloakere.
H/F Brohaven ligger på lejet jord, grundejeren er Banedanmark. Som grundejer er det derfor Banedanmarks pligt at sørge for, at spildevandsplanen opfyldes. Kloakering er indirekte nævnt i lejekontrakt af 31. maj 1943 med efterfølgende allonger, hvor det hedder >>Udgifterne ved eventuel anbringelse af vand-, Lys- og kraftledninger og ved disses senere fjernelse skal være Statsbanerne uvedkommende<<. Såfremt kloakeringen udføres af Banedanmark skal H/F Brohavens medlemmer derfor tilbagebetale kloakeringen via en lejestigning.
Uanset om Banedanmark lægger ud eller om foreningen selv betaler, så medfører en kloakering følgende udgifter:
Kloak frem til matriklen: Hvis der ikke er ført kloak frem til matriklen, så vil der være en udgift forbundet med dette. Idet kloakeringen sker på grundlag af et krav i en spildevandsplan, vil forsyningsselskabet oftest skulle betale for dette.
Kloak inde på stierne: Uanset om der findes en spildevandsplan eller ej, vil Banedanmark eller H/F Brohaven skulle betale for det interne rørnet inde på haveforeningens område.
Kloak fra havelåge til det enkelte hus: Det er det enkelte medlem, der skal betale for kloak fra havelågen ind til huset.
Tilslutningsbidrag: Som udgangspunkt skal alle kolonihavehuse betale tilslutningsbidrag. Tilslutnings-bidraget udgør ca. 36.000 kr. pr. hus. H/F Brohaven vil indgå i en forhandling med det konkrete vandforsyningsselskab, og forventer derigennem – men ikke med 100% sikkerhed – at kunne få nedsat tilslutningsafgiften.
Vandafledningsafgift: Når kloakken er taget i brug, skal der betales vandafledningsafgift for brug af kloakken. Vandafledningsafgiften beregnes på baggrund af vandforbruget. På grund af vandafledningsafgiften forventer bestyrelsen for H/F Brohaven at etablere individuelle vandmålere i forbindelse med kloakeringen.
Vi kan ikke sige noget præcist om, hvad en kloakering koster for det enkelte medlem. Det afhænger af en række faktorer, herunder hvem, der finansierer kloakeringen, renter, afdragshastighed, tilslutningsbidragets størrelse, geografiske forhold mv., mere herom senere i notatet.
H/F Brohaven er pt. forsynet med vand gennem en i overfladen anlagt vandinstallation. En sådan vandinstallation er potentielt sundhedsskadelig, da der kan opstå bl.a. Legionella bakterier med deraf følgende risiko for pådragelse af den dødelige legionærsyge. H/F Brohavens bestyrelse ønsker derfor at knytte kloakeringen sammen med et anlæg af en sundhedsmæssigt mere forsvarlig vandforsyning.
Moderniseringen af vandforsyningen påhviler ikke Banedanmark. Det er derfor naturligt for H/F Brohaven at søge at udføre et samlet projekt vedrørende kloakering og vandforsyning.
En række forhold taler imod, at kloakeringen udføres af Banedanmark:
- Banedanmark vælger at udfordre, at kloakeringsforpligtelsen påhviler dem. Dette vil resultere i et længerevarende juridisk mellemspil, som kan risikere at gå os imod. Idet Banedanmark ikke har nogen virksomhedsmæssig interesse i kloakeringsprojektet i H/F Brohaven.
- H/F Brohaven er udenfor kontrol af, hvilken afdragsperiode og rentesats Banedanmark vælger at benytte. Vi risikerer derfor en forklædt huslejestigning gennem høj rentesats.
- Banedanmark har ikke samme interesse i at begrænse omkostningerne til planlægning og udførelse, som H/F Brohaven vil have. Vi risikerer derfor en fordyrelse af projektet.
- Det er ikke umiddelbart sandsynligt at Banedanmark vil finansiere samtidig fremføring af vand og eventuelt fiber.
- Banedanmarks kloakeringsforpligtelse vil under alle omstændigheder slutte ved lodskel for de enkelte haver. Det er ikke umiddelbart sandsynligt at Banedanmark vil finansiere anlæg indenfor lodskel
Med baggrund i ovenstående anbefaler H/F Brohavens bestyrelse, at der arbejdes frem mod, at foreningen selv forestår kloakeringen.
Indledningsvist har vi, uforpligtende for H/F Brohaven, den 11. december 2020 opnået lodsejerfuldmagt fra Banedanmark til at gennemføre et sådant projekt:
11.12.2020
Lodsejerfuldmagt til anlæg af kloakering og nedgravning af vandforsyning.
Banedanmark giver hermed en lodsejerfuldmagt til, at H/F Brohaven kan anlægge kloakering og nedgravet vandforsyning på det lejede område. Samtlige omkostninger til kloakering og nedgravning af vandforsyning, samt myndighedsbehandling betales af H/F Brohaven, og er Banedanmark uvedkommende.
Fuldmagten forudsætter at H/F Brohaven opnår alle nødvendige myndighedstilladelser til gennemførelse af projektet.
Som tidligere nævnt kan vi ikke sige noget præcist om, hvad en kloakering koster for det enkelte medlem. Vi har dog indhentet oplysninger om, hvad omkostningerne har været i foreninger, som allerede har gennemført kloakering. Omkostningerne ligger i et meget bredt interval fra 55.000 kr. til 100.000 kr. pr. havelod.
H/F Brohaven har haft indledende og uforpligtende kontakt med Arbejdernes Landsbank for at få belyst muligheden for en eventuel bankfinansiering af kloakeringen.
Kontakten er forløbet gennem Arbejdernes Landsbanks erhvervsafdeling og omfatter finansiering af kloakering til lodskel. Arbejdernes Landsbank vil med stor sandsynlighed gennem deres privatkundeafdeling kunne arrangere lån til etablering af kloakering indenfor haveloddet.
Der er regnet med variabel rente 20-årige lån på 100.000 kr. pr. havelod. Bemærk venligst, at usikkerheden på dette beløb bedømmes til at være +/- 50.000 kr. Går vi ud fra 100.000 kr. pr. havelod ser regnestykket således ud:
Hovedstol 10.000.000,00
Månedlig ydelse 59.076,00
Afdrag 41.666,67
Renter 17.409,33
Den månedlige ydelse for de enkelte haver udgør således 590,76 kr./måned, hvoraf udgiften udgør 174,09 kr./måned, mens de resterende 416,67 kr/måned er opsparing. Kloakeringsanlægget kan f.eks. afskrives over 50 år. hvilket giver en omkostning på 166,67 kr./måned, som fragår opsparingen.
Oplæg til generalforsamlings beslutning om forprojekt
Som det fremgår af ovenstående er omkostningerne ved kloakering og nedgravning af vandforsyning behæftet med stor usikkerhed.
For at danne grundlag for en endelig vedtagelse på generalforsamlingen, har vi behov for at begynde med at få lavet et forprojekt. Dette skal give H/F Brohavens generalforsamling et dybtgående beslutningsgrundlag omkring muligheder og løsningsalternativer, samt et budgetoverslag, både på entreprenørudgifter og rådgivning. Forprojektet kan desuden danne grundlag for en drøftelse med banken omkring både byggelån og endelig finansiering.
Generalforsamlingen i H/F Brohaven har i forbindelse med tidligere tilbagebetaling af for meget indbetalte ejendomsskatter hensat ca. 350.000 kr. til kloakering. Bestyrelsen foreslår at dele af disse midler bruges til iværksættelse af forprojektet.
Bestyrelsen stiller derfor følgende forslag til generalforsamlingens vedtagelse:
>>Bestyrelsen henstiller til, at generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at gennemføre forprojekt omkring kloakering og nedgravning af vandforsyning. Projektet afregnes med midler, som ved tidligere generalforsamling er afsat til kloakering. Resultatet af forprojektet præsenteres på næstkommende generalforsamling.<<
Oplæg til generalforsamlings beslutning om vedtægtsændring
Arbejdernes Landsbank har i forbindelse med vores foreløbige henvendelse gjort bestyrelsen opmærksom på, at der er en uhensigtsmæssighed i vores vedtægters formålsparagraf i relation til eventuel lånoptagning.
Formålsparagraf: Haveforeningen er en sammenslutning af medlemmer, som kollektivt hæfter over for alle fælles forpligtigelser, der påhviler hele det lejede areal. Foreningens formål er at skaffe medlemmerne have på så gode og betryggende forhold som muligt samt at varetage alle fælles interesser overfor tredje mand.
Banken har henledt vores opmærksomhed på, at det er uhensigtsmæssigt at alle gensidigt hæfter for alt. Bestyrelsen stiller derfor efter råd fra banken følgende forslag om begrænsning af den gensidige hæftelse til generalforsamlingens vedtagelse:
>>Bestyrelsen foreslår at foreningens vedtægter ændres som følger.
Formålsparagraf: Haveforeningen er en sammenslutning af medlemmer, som hæfter over for alle fælles forpligtigelser, der påhviler hele det lejede areal. For haveforeningens forpligtelser, herunder byggelån og fælleslån, hæfter medlemmerne direkte, personligt og solidarisk, men i indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal. Foreningens formål er at skaffe medlemmerne have på så gode og betryggende forhold som muligt samt at varetage alle fælles interesser overfor tredje mand.<<
Ovenstående forslag kan uddybes ved reference til de forskellige hæftelsesformer.
- Flere skyldnere kan hæfte solidarisk – en for alle og alle for en – over for kreditor.
- Hæftelsen kan også være begrænset, så parterne hæfter for hver deres del »pro rata«.
Ét er, hvordan hæftelsen er over for kreditor. Noget andet er, hvordan flere, der hæfter solidarisk, er stillet over for hinanden, hvis en af dem har betalt. Hovedreglen er, at flere skyldnere indbyrdes hæfter lige for hver deres del af gælden. Det vil sige pro rata. Det betyder, at de hæfter solidarisk i forhold til kreditor, men at de indbyrdes hæfter med en lige stor andel i forhold til hinanden.
Det er ikke sandsynligt at H/F Brohaven med en ren pro rate hæftelse vil kunne opnå lån til finansiering af kloakeringsprojektet. Derfor foreslås, at medlemmerne hæfter direkte, personligt og solidarisk, men i indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal.
- Bestyrelsen
HF Brohaven 