På denne side findes de samlede bygge regler, herunder interne og eksterne regler, håndtering af byggeaffald, opførelse af drivhus samt installation af varmepumpe.
Regler for byggeri i HF Brohaven
Københavns Kommune har ændret praksis for behandling af sager om bebyggelse i kolonihaver. Københavns Kommune har indhentet en udtalelse fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen om fortolkning af bestemmelserne i bygningsreglementet om kolonihaver, og på baggrund af udtalelsen har kommunen ændret praksis.
Ifølge styrelsens udtalelse kræver det byggetilladelse at opføre bebyggelse i kolonihaver, hvis området ikke er omfattet af regler om bebyggelsens størrelse og placering i en lokalplan, en byplanvedtægt eller en tinglyst deklaration. Københavns Kommunehar tidligere fortolket bygningsreglementet sådan, at det ikke krævede byggetilladelse at opføre bebyggelse i kolonihaverne i Københavns Kommune. Københavns Kommune har tidligere kun behandlet ansøgninger om opførelse af bebyggelse, som overskred bestemmelserne i udlodningstilladelserne. Disse bestemmelser har typisk fastsat, at kun 10 % af arealet af den enkelte lod må bebygges. Københavns Kommune har givet tilladelser til at fravige bebyggelsesgraden i udlodningstilladelserne, men Københavns Kommune har ikke tidligere givet byggetilladelser.
Ændringen af praksis betyder, at havelejere i HF Brohaven fremover skal søge om tilladelse, når der skal bygges nye bygninger i HF Brohaven. Dette gælder både kolonihavehuse og udhuse som skure, legehuse, overdækkede arealer mv.
Det primære fokus fra Københavns Kommunes side i sagsbehandlingen er:
- Brandsikkerhed
- Størrelse af bebyggelse/det bebyggede areal
- Jordforurening (gælder kun nogle kolonihaveforeninger)
- Håndtering af spildevand og regnvand
Københavns Kommune har skrevet en vejledning i, hvordan I søger om byggetilladelse og andre relevante tilladelser. I første omgang til nyt byggeri. Der findes en vejledning til kolonihaveforeninger, der ikke ligger på forurenet jord.
Hvis vejledningen giver anledning til spørgsmål omkring byggetekniske forhold, kan havelejere kontakte Københavns Kommunes Dialogteam på 3366 3710.
Københavns Kommune vender tilbage i forhold til lovliggørelse af den eksisterende bebyggelse i kolonihaverne, som kræver byggetilladelse – uanset om udlodningstilladelsens bebyggelsesgrad er overholdt. Bebyggelsen vil skulle lovliggøres med hensyn til sikkerheds- og sundhedsmæssige forhold – herunder brandsikkerhedsmæssige forhold, jordforurening (kun relevant i nogle kolonihaveforeninger) samt spildevands- og regnvandshåndtering. Størrelsen af bebyggelse, som kan godkendes i den enkelte kolonihaveforening, vil blive fastlagt efter en konkret vurdering. Efter vores praksis kan vi, efter en konkret vurdering, godkende, at op til 20 % af den enkelte lods areal bebygges. Kommunen vil udarbejde en vejledning om lovliggørelse af eksisterende bebyggelse. Denne vil blive rundsendt, når den er færdig.
Bestyrelsen i HF Brohaven henleder opmærksomheden på, at havelejere fremadrettet stadig skal følge HF Brohavens regler jf. >>EKSTERN: Udførelse af byggeri i H/F Brohaven Revision 1.00<< af 19. maj 2014 vedtaget til ikrafttrædelse 1. juni 2014. Først når en betinget tilladelse, som er betinget af at der efterfølgende opnås byggetilladelse for projektet hos Københavns Kommune, er givet fra HF Brohavens bestyrelse kan havelejer ansøge om byggetilladelse hos København Kommune.
Først når der foreligger byggetilladelse fra København Kommune må byggeriet igangsættes, men forhold mellem den enkelte havelejer og Københavns kommune er principielt HF Brohaven uvedkommende. Påbegyndelse og færdiggørelse af byggeriet skal anmeldes til Københavns Kommunes Byg og Miljø. Kolonihavehuset må ikke ibrugtages før Københavns Kommune har udstedt en ibrugtagningstilladelse.
Bemærk venligst at havelejere IKKE kan forvente at få tilladelse til at etablere nedsivning af husholdningsvand. Der vil ikke fra HF Brohavens bestyrelse blive givet tilladelse til etablering af samletanke, da tømning af disse ikke er mulig på grund af HF Brohavens placering.
Reglement for udførelse af byggeri
Revision 1.00 – 19. maj 2014. Vedtaget til ikrafttrædelse 1. juni 2014
Resume af reglerne for byggeri i H/F Brohaven
Inden der kan ansøges om tilladelse til ændringer i eksisterende byggeri eller til nybyggeri skal der fremstilles tegninger, som fuldt beskriver den opgave, til hvilken tilladelse søges.
Ansøgeren skal dokumentere at omkringboende er gjort bekendt med byggeplanerne således, at de omkringboende har mulighed for at gøre eventuelle indsigelser mod byggeriet.
Ansøgningen bedømmes af bestyrelsen.
Reglerne beskriver ikke en ret til at bygge, men er en ramme inden for hvilken byggeri som oftest vil kunne tillades.
- Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 15%.
- Den minimale afstand til skel er 1,00 meter
- Bygningshøjden må ikke overstige 3,50 meter. Der kan dog dispenseres under hensyntagen til afstand til skel.
- Der må ikke etableres toilet med træk og slip
- Etablering af septiktank er ikke er tilladt
- Der skal etableres rottesikring ved nybyggeri
- Vinduer mod omkringboende må kun etableres i stueplan
- Udvendige parabolantenners placering skal godkendes af bestyrelsen
- Antenners øverste punkt må generelt ikke være mere end 1,00 m over tagfladen
- Udvendig belysning skal etableres til mindst mulig gene for omkringboende
Reglement for udførelse af byggeri i H/F Brohaven
Nærværende reglement omfatter ændringer i eksisterende byggeri samt nybyggeri. Reglementet omfatter således ikke ved reglementets ikrafttrædelse eksisterende byggerier og kan derfor ikke benyttes som basis for påbud om nedrivning og/eller påbud om ombygning af eksisterende bygninger, som er opført under tidligere mere lempelige regler.
Afsnit 1: Bebyggelsesprocent
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 15%. Bestyrelsen kan ikke dispensere fra denne regel.
Ved bebyggelsesprocenten forstås etagearealets procentvise andel af grundens areal.
Overdækkede områder, som ikke er indesluttet af vægge, medregnes ikke i etagearealet, mens overdækkede områder, som er indesluttet af vægge (”Lukkede udestuer”) medregnes i etagearealet.
Drivhuse, som udelukkende er udført med glasvægge, medregnes ikke i etagearealet. Drivhuse, som har en eller flere ikke-gennemsigtige vægge, betragtes som overdækkede områder indesluttet af vægge, og medregnes derfor i etagearealet.
Afsnit 2: Afstand til skel
Den minimale afstand til skel er 1,00 meter. Bestyrelsen kan ikke dispensere fra denne regel.
Afstanden måles ud fra den bygningsdel, som er nærmest skel. Bygningsdele omfatter alle dele af bygningen, herunder tagkviste, skorstenspiber, ventilationshætter, gavltrekanter og tagudhæng.
Når kolonihavehusets placering i forhold til nabo skal fastlægges, bør der tages hensyn til risikoen for brandspredning mellem bygninger, se note 1.
Afsnit 3: Bygningshøjde
Bygningshøjden må ikke overstige 3,50 meter.
Højden måles lodret fra naturligt terræn. For bebyggelser på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et eller flere niveauplaner, der fastsættes af bestyrelsen.
Antenner, hvis øverste punkt ikke er mere end 1,00 m over tagfladen, skorstenspiber og ventilationshætter medregnes ikke ved beregningen af en bygningshøjde, såfremt de er af sædvanligt omfang.
Bestyrelsen kan dispensere fra den maksimale bygningshøjde. Hvor dette finder sted har omkringboende vetoret mod en sådan dispensation. Omkringboende defineres som indehavere af haver med skel mod ansøgerens have samt indehavere af haver med skel til fælles sti udfor ansøgerens have. Vetoretten bortfalder dog såfremt følgende er gældende:
- Maksimal højde er mindre end 1,4 x afstanden til skel mod nabo og sti.
- Mindste afstand til skel mod nabo, vej og sti er 2,5 meter
(Eksempel: vetoret bortfalder for bygningshøjde 3,80 meter såfremt nærmeste skel mod omkringboende er længere end 3,80/1,4 = 2,71 meter væk fra bebyggelsen som helhed)
Definition af afstand fremgår af afsnit 2.
Afsnit 4: Afløb
Der må ikke etableres toilet med træk og slip ligesom etablering af septiktank heller ikke er tilladt, da tømning ikke er mulig pga. tilkørselsforhold.
Afsnit 5: Aftræk
Bestyrelsen henstiller til, at brændeovne, bålpladser, pillebrændeovne, masseovne, pejse og anden brug af åben ild af hensyn til brandfare og af hensyn til lugtgener hos naboer begrænses mest muligt. Såfremt en ansøger på trods af dette ønsker at etablere et sådant anlæg skal følgende overholdes:
Gulvet under og omkring brændeovne, pillebrændeovne, masseovne og pejse skal være ubrændbart eller dækket af et ubrændbart materiale for at hindre gnister i at antænde en brand, se i øvrigt note 3.
Afsnit 6: Diverse
Følgende øvrige regler omkring byggeriet skal overholdes og kan ikke dispenseres af bestyrelsen:
- Der skal etableres rottesikring ved nybyggeri
- Vinduer mod omkringboende må kun etableres i stueplan
- Udvendige parabolantenners placering skal godkendes af bestyrelsen
- Antenners øverste punkt må generelt ikke være mere end 1,00 m over tagfladen
- Udvendig belysning skal etableres til mindst mulig gene for omkringboende
Afsnit 7: Nabohøring og ansøgning om tilladelse
Inden der kan ansøges om tilladelse til ændringer i eksisterende byggeri eller til nybyggeri skal der fremstilles tegninger, som fuldt beskriver den opgave, til hvilken tilladelse søges.
Før ansøgning indgives til H/F Brohavens bestyrelse skal tegningen forevises til omkringboende. Omkringboende defineres som indehavere af haver med skel mod ansøgerens have samt indehavere af haver med skel til fælles sti udfor ansøgerens have. Denne forevisning skal dokumenteres ved at de omkringboende underskriver og daterer den fremviste bygningstegning. Ved underskrivelsen skal ansøgeren udlevere kopi af bygningstegning til underskriver.
Såfremt en eller flere omkringboende har indvendinger mod det ansøgte byggeri, herunder ønsker at benytte vetoret over for eventuel bygningshøjde over 3,50 meter, skal disse indvendinger tilgå bestyrelsen senest 14 dage efter underskrift er afgivet på ansøgers bygningstegning.
Den af alle omkringboende underskrevne tegning skal indgå i ansøgning om tilladelse til ændringer i eksisterende byggeri samt nybyggeri i H/F Brohaven.
Ansøgningen bedømmes af bestyrelsen, som kan vælge at afvise en ansøgning uanset om ansøgningen holder sig inden for rammerne af dette reglement hvis særlige forhold taler herfor. Reglementet beskriver således ikke en ret til at bygge, men derimod en ramme inden for hvilken byggeri som oftest vil kunne tillades.
Bestyrelsen søger at behandle indkomne ansøgninger indenfor 14 dage, men kan dog varsle længere sagsbehandlingstid såfremt forhold taler herfor.
Byggeri, som udføres uden tilladelse, kan af bestyrelsen begæres nedrevet omgående. Kun skriftlige tilladelser har gyldighed. Byggeri startet på basis af mundtligt udsagn kan af bestyrelsen begæres nedrevet omgående.
Noter
Ansvarsfraskrivelse: Overholdelse af nærværende regler er ingen sikkerhed for, at alle offentlige regler og forordninger vedrørende opførelse af kolonihavehuse overholdes.
Det er op til den enkelte have at tilse, at alle offentlige regler og forordninger vedrørende opførelse af kolonihavehuse overholdes. Det skal bemærkes, at autorisationskrav også er gældende for kolonihaver i forbindelse med byggearbejder vedrørende el-, gas-, vand- og afløbsinstallationer.
Note 1:
Den hyppigste årsag til brandspredning til nabobebyggelse er varmestråling fra branden, mens brandspredning på grund af konvektion og flyveild er sjældnere. Flyveild kan dog indbefatte en reel risiko for brandspredning i forbindelse med stråtage. Intensiteten af varmestråling aftager med afstanden til branden. Derfor er afstanden til nabobebyggelse afgørende for brandsprednings-risikoen. Den brandmæssige klassifikation af en bygnings udvendige overflade bestemmer, hvor let antændelig bygningen er, når den påvirkes af en brand opstået uden for bygningen. De til bygning af kolonihaver normalt anvendte beklædningsmaterialer er ringere end hvad der byggeteknisk betegnes som klasse 1 materialer. For sådanne materialetyper er anbefalingen 5,00 meter fra skel. For stråtag er anbefalingen dog 10,00 meter til skel hvilket i praksis vanskeliggør anvendelse af stråtag i H/F Brohaven pga. de relativt små størrelser af haverne.
Note 2:
Der må ikke etableres toilet med træk og slip ligesom etablering af septiktank heller ikke er tilladt, da tømning ikke er mulig pga. tilkørselsforhold.
Note 3:
Brændeovne, masseovne og pejse kan forsynes med håndbetjente røgspjæld, der i lukket tilstand sikrer et frit gennemstrømningsareal på mindst 20 cm².
Seriefremstillede små aftrækssystemer skal være forsynet med CE-mærke. Det skal af CE-mærket fremgå, at aftrækssystemet er egnet til den påtænkte anvendelse. Et aftrækssystem, der er CE-mærket til brug i forbindelse med en gaskedel er således ikke egnet til andre formål. Ved små aftrækssystemer forstås aftrækssystemer af enhver art, der modtager aftræk fra et eller flere fyringsanlæg, for hvilke den samlede nominelle effekt er højst 120 kW. For et aftrækssystem, der ikke er seriefremstillet, må ansøgeren gennem valg af materialer, godstykkelse, dimensionering m.m. over for bestyrelsen kunne redegøre for aftrækssystemets egnethed.
Regler for byggeaffald i Københavns kommune
Du skal være opmærksom på forholdene omkring byggeaffald:
- Når dit projekt omfatter nedrivning, ombygning eller renovering, skal affaldet fra byggeriet anmeldes til kommunen i de fleste tilfælde. Du skal anmelde byggeaffaldet, hvis ét af disse kriterier er opfyldt:
- Bygningen eller rummet, du renoverer eller bygger om, er på mere end 10 m2Byggeprojektet skaber mere end 1 ton affaldHvis du skal udskifte termoruder, der kan være fremstillet i perioden 1950-1977
- Hvis bygningen er fra før 1977, skal anmeldelsen suppleres med en kortlægning for PCB og andre miljøfarlige stoffer
Du skal anmelde på bygningsaffald.dk eller i byg og miljø, mindst 14 dage før byggeprojektet sættes i gang.
Din håndtering af byggeaffald er principielt HF Brohaven uvedkommende.
Regler for installation af varmepumpe
Regler for installation af varmepumper i HF Brohaven
Revision 1.00
Ved installation af varmepumper i HF Brohaven skal følgende regler iagttages:
Husk, at du ikke selv må installere varmepumpen. Det kræver en autoriseret installatør.
Byggetilladelse fra København kommune
I en kolonihave eller lignende, kan du ikke nødvendigvis bare installere en varmepumpe.
Der er nemlig særlige krav til opvarmede rum. De skal som regel opfylde kravene om rumhøjde og tæthed til et beboelsesrum og isoleres derefter, før du må installere en varmepumpe.
Hvis du allerede har en byggetilladelse for dit kolonihavehus er denne sandsynligvis godkendt efter de regler og krav, der gælder ’uopvarmet bygning’. Hvis du så senere beslutter at opvarme den, f.eks. ved installation af en varmepumpe, er der tale om en markant ændring af bygningens type og formål – og det kræver, at du i princippet søger byggetilladelse på ny, som var der tale om en ny bygning.
Forhold omkring byggetilladelser er et forhold mellem den enkelte havelejer og Københavns kommune og er bestyrelsen i HF Brohaven uvedkommende.
Regler, som HF Brohaven kræver overholdt
Udedelen placeres så tæt på huset som muligt for at undgå varmetab fra de rør, der leder det opvarmede kølemiddel ind i huset. Det er dog vigtigt, at der er luft og fri passage rundt om varmepumpen.
Varmepumpen må maksimalt støje 35 dB ved havens lodskel. Støjudbredelsen kan beregnes her:
Eksempel:
En relativt lydsvag varmepumpe (maximal lydeffekt 60 dB) anbringes udendørs langs en ydervæg og der placeres en støjskærm foran den udendørs del.
Dette resulterer i følgende støjudbredelse (afstand angivet i meter, støjværdier angivet i dB):
Regler for opførelse af drivhuse
Revision 1.00
Ved opførelse af selvstændigt stående, på alle sider transparente, drivhuse under 20 m² gælder af hensyn til naboer de sædvanlige bestemmelser om afstand til lodskel og bygningshøjde, se nedenfor.
Ved opførelse af drivhuse større end 20 m² gælder det normale ”Reglement for udførelse af byggeri i H/F Brohaven”. Tilsvarende gør sig gældende såfremt drivhuset bygges med direkte støtte/tilslutning til andre bygninger på loddet, hvor drivhuset betragtes som en udestue.
- Den minimale afstand til skel er 1,00 meter
- Bygningshøjden må ikke overstige 3,50 meter. Der kan dog dispenseres under hensyntagen til afstand til skel.
Højden måles lodret fra naturligt terræn. For bebyggelser på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et eller flere niveauplaner, der fastsættes af bestyrelsen.
Bestyrelsen kan dispensere fra den maksimale bygningshøjde. Hvor dette finder sted har omkringboende vetoret mod en sådan dispensation. Omkringboende defineres som indehavere af haver med skel mod ansøgerens have samt indehavere af haver med skel til fælles sti udfor ansøgerens have. Vetoretten bortfalder dog såfremt følgende er gældende:
- Maksimal højde er mindre end 1,4 x afstanden til skel mod nabo og sti.
- Mindste afstand til skel mod nabo, vej og sti er 2,5 meter
Afstanden måles ud fra den bygningsdel, som er nærmest skel. Bygningsdele omfatter alle dele af bygningen, herunder tagkviste, skorstenspiber, ventilationshætter, gavltrekanter og tagudhæng.
(Eksempel: vetoret bortfalder for bygningshøjde 3,80 meter såfremt nærmeste skel mod omkringboende er længere end 3,80/1,4 = 2,71 meter væk fra bebyggelsen som helhed)
Byggetilladelse/anmeldelse Københavns Kommune
I forbindelse med opførelse af drivhuse gælder følgende
Byggerier, der kan opføres uden anmeldelse eller ansøgning om byggetilladelse, omfatter bl.a. småhuse på under 10 m². Der må maksimalt bygges 2 småbygninger på grunden dog med begrænsninger med hensyn til højde og afstand. Læs afsnit 12.2 i BR-S 98.
Byggerier, der skal anmeldes til Byggesagskontoret: Opførelse af garage, carport, udhus, drivhus 10-50 m², overdækket terrasse og lignende bygninger på højst 50 m². Tilbygning til garage, carport, udhus, drivhus, overdækket terrasse og lignende bygninger, når arealet efter tilbygningen højst er 50 m². Efter anmeldelse af byggeriet har byggesagskontoret 14 dage til at ekspedere sagen. Hvis du ikke har fået svar for 14 dage, kan du uden videre gå i gang med byggeriet. Hvis byggeriet forudsætter dispensation, skal der søges herom, og arbejdet må uanset 2 ugers fristen ikke påbegyndes, før dispensationen er givet.
HF Brohaven 