Info til kommende generalforsamling

Her følger informationer til den kommende generalforsamling. Spørgsmål stilles direkte til formanden på kalman@mail.dk, og vil blive besvaret på generalforsamlingen.

Forslag til generalforsamlingen:

1: Forslag fra bestyrelsen vedr. dyrehold i H/F Brohaven.

Vi I bestyrelsen synes at 2020 har været et succesfyldt år ifht. dyrehold i Brohaven. Vi har tidligere evalueret dyrehold som vi blev pålagt af GF i 2020 og lovede også at komme med en indstilling til spørgsmålet. Vores ejere Banedanmark vil ikke forhandle enkelt punkter i vores kontrakt men kun hele kontrakten hvis ordlyden i denne skal laves om. Vi har på denne baggrund gennemlæst vores kontrakt og kolonihaveloven og kan ud fra dette sige, at vi har begrundet mistanke om, at BD vil sætte den årlige leje op med et beløb som udgør min. 80.000 kr, dvs. 800 kr pr have som betingelse for at acceptere kæledyrshold på arealet.

Forslag til afstemning:

>>Generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at åbne forhandling med BaneDanmark med det formål at opnå tilladelse til kæledyrshold i H/F Brohaven. Generalforsamlingen accepterer hermed en deraf følgende eventuel forøgelse af årslejen på op til 800 kr pr. have.<<

Bestyrelsen skal på baggrund af den relativt store lejeforhøjelse og vores tidligere evaluering indstille til forsamlingen til at man IKKE stemmer for at bestyrelsen skal kontakte BaneDanmark med henblik på at genforhandle vores kontrakt, dvs. stemmer imod det fremsatte forslag.

2: Forslag fra Ali Bellaoi have 58 vedr. hønsehold i H/F Brohaven.

Forslaget bortfalder såfremt forslag 1 ikke vedtages af generalforsamlingen. Forslag til afstemning:

>>I tillæg til kæledyrshold i H/F Brohaven skal bestyrelsen søge at opnå tilladelse fra Banedanmark omkring egentligt husdyrhold således at f.eks. hønsehold i H/F Brohaven bliver muligt<<

Bestyrelsen skal på baggrund af forventede støj- og rottegener fra husdyrhold henstille til at forsamlingen bestemmer at forhandlingen med BaneDanmark begrænses til at omfatte kæledyrs ophold i H/F Brohaven.

3: Forslag fra Ali Bellaoi have 58 vedr. fælles hønsehold i H/F Brohaven.

Forslaget bortfalder såfremt forslag 1 og 2 ikke vedtages af generalforsamlingen. Forslag til afstemning:

>>Såfremt der opnås tilladelse fra BaneDanmark til husdyrhold i H/F Brohaven oprettes og drives et fælles hønsehold (kommunale vedtægter begrænser et sådant til maksimalt 1 hane og 10 høns) på en udpeget del af fællesarealerne<<

Bestyrelsen skal på baggrund af forventede støj- og rottegener fra hønsehold henstille til at forsamlingen IKKE vedtager det fremsatte forslag.

4: Forslag fra bestyrelsen vedr. opstart af for projekt af kloakering af H/F Brohaven.

Baggrund og bestyrelsens anbefaling fremgår af særskilt bilag ”Forslag vedrørende kloakering af HF Brohaven”

>>Bestyrelsen henstiller til, at generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at gennemføre forprojekt omkring kloakering og nedgravning af vandforsyning. Projektet afregnes med midler, som ved tidligere generalforsamling er afsat til kloakering. Resultatet af forprojektet præsenteres på næstkommende generalforsamling. <<

5: Forslag fra bestyrelsen vedr. vedtægtsændring affødt af projekt om kloakering af H/F Brohaven.

Bestyrelsen foreslår at foreningens vedtægter ændres som følger:

>>Formålsparagraf: Haveforeningen er en sammenslutning af medlemmer, som hæfter over for alle fælles forpligtigelser, der påhviler hele det lejede areal. For haveforeningens forpligtelser, herunder byggelån og fælleslån, hæfter medlemmerne direkte, personligt og solidarisk, men i indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal. Foreningens formål er at skaffe medlemmerne have på så gode og betryggende forhold som muligt samt at varetage alle fælles interesser overfor tredje mand.<<

Bemærk at vedtægtsændringer kræver 2/3 flertal af de afgivne stemmer.

6: Forslag fra bestyrelsen vedr. vedtægtsændring af §5a.

Bestyrelsen foreslår på baggrund af det seneste års pandemi at ordlyden i §5a: ”Ordinær generalforsamling afholdes en gang om året i februar måned” ændres til

>>Ordinær generalforsamling afholdes en gang om året fortrinsvist i februar måned. Dog kan bestyrelsen udsætte afholdelsen såfremt alvorlige udefra kommende forhold skulle tale for dette. <<

Bemærk at vedtægtsændringer kræver 2/3 flertal af de afgivne stemmer.

7: Forslag fra Brian Ambech have 93 om bebyggelsesprocent

Have 93 foreslår, at HF Brohavens bygningsregler omkring bebyggelsesprocent og størrelse bringes i overensstemmelse med gældende regler for bygningsreglementets fortolkning i Københavns kommune, dvs. at afsnit 1 ændres fra det nuværende regelsæt:

>> Afsnit 1: Bebyggelsesprocent

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 15%. Bestyrelsen kan ikke dispensere fra denne regel.

Ved bebyggelsesprocenten forstås etagearealets procentvise andel af grundens areal.

Overdækkede områder, som ikke er indesluttet af vægge, medregnes ikke i etagearealet, mens overdækkede områder, som er indesluttet af vægge (”Lukkede udestuer”) medregnes i etagearealet.

Drivhuse, som udelukkende er udført med glasvægge, medregnes ikke i etagearealet. Drivhuse, som har en eller flere ikke-gennemsigtige vægge, betragtes som overdækkede områder indesluttet af vægge, og medregnes derfor i etagearealet. <<

Foreslås ændret til:

>> Afsnit 1: Bebyggelsesprocent

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 20%. Bestyrelsen kan ikke dispensere fra denne regel.

Der må kun bygges 1 kolonihavehus pr. havelod.

For en lod under 400 m² må selve kolonihavehuset max. være 60 m². For en lod over 400 m² må selve kolonihavehuset max. svare til 15 % af loddens areal.

Ved bebyggelsesprocenten forstås etagearealets procentvise andel af grundens areal indenfor lodskel, dvs. arealet eksklusivt havens andel i fællesarealer.

Alle overdækkede områder, herunder kolonihavehus, skure, drivhuse og åbne overdækninger, medregnes i etagearealet. <<

Bestyrelsen er neutral i forhold til det fremsatte forslag, som på grund af den ændrede beregning af bebyggelsesprocent ikke forventes at medføre større ændringer i de bebyggede arealer.

Forslag vedrørende kloakering af H/F Brohaven

Revision 0.02

Baggrund

Spildevand fra kolonihaver påvirker vandkvaliteten og grundvandet i en række vandområder. Derfor har Københavns Kommune igangsat en indsats for kloakering af kolonihaver, hvor der sker overnatning. Udover at håndtere den negative påvirkning af vandmiljøet og grundvandet skal indsatsen sikre, at håndteringen af spildevand sker i overensstemmelse med gældende lovgivning.

Når kloakering fremgår af en spildevandsplan, så bliver kloakeringen til en grundejerpligt. Det betyder, at enhver grundejer, som er omfattet af spildevandsplanens område, som udgangspunkt er forpligtet til at følge spildevandsplanen – og dermed forpligtet til at kloakere.

H/F Brohaven ligger på lejet jord, grundejeren er Banedanmark. Som grundejer er det derfor Banedanmarks pligt at sørge for, at spildevandsplanen opfyldes. Kloakering er indirekte nævnt i lejekontrakt af 31. maj 1943 med efterfølgende allonger, hvor det hedder >>Udgifterne ved eventuel anbringelse af vand-, Lys- og kraftledninger og ved disses senere fjernelse skal være Statsbanerne uvedkommende<<. Såfremt kloakeringen udføres af Banedanmark skal H/F Brohavens medlemmer derfor tilbagebetale kloakeringen via en lejestigning.

Uanset om Banedanmark lægger ud eller om foreningen selv betaler, så medfører en kloakering følgende udgifter:

Kloak frem til matriklen: Hvis der ikke er ført kloak frem til matriklen, så vil der være en udgift forbundet med dette. Idet kloakeringen sker på grundlag af et krav i en spildevandsplan, vil forsyningsselskabet oftest skulle betale for dette.

Kloak inde på stierne: Uanset om der findes en spildevandsplan eller ej, vil Banedanmark eller H/F Brohaven skulle betale for det interne rørnet inde på haveforeningens område.

Kloak fra havelåge til det enkelte hus: Det er det enkelte medlem, der skal betale for kloak fra havelågen ind til huset.

Tilslutningsbidrag: Som udgangspunkt skal alle kolonihavehuse betale tilslutningsbidrag. Tilslutnings-bidraget udgør ca. 36.000 kr. pr. hus. H/F Brohaven vil indgå i en forhandling med det konkrete vandforsyningsselskab, og forventer derigennem – men ikke med 100% sikkerhed – at kunne få nedsat tilslutningsafgiften.

Vandafledningsafgift: Når kloakken er taget i brug, skal der betales vandafledningsafgift for brug af kloakken. Vandafledningsafgiften beregnes på baggrund af vandforbruget. På grund af vandafledningsafgiften forventer bestyrelsen for H/F Brohaven at etablere individuelle vandmålere i forbindelse med kloakeringen.

Vi kan ikke sige noget præcist om, hvad en kloakering koster for det enkelte medlem. Det afhænger af en række faktorer, herunder hvem, der finansierer kloakeringen, renter, afdragshastighed, tilslutningsbidragets størrelse, geografiske forhold mv., mere herom senere i notatet.

H/F Brohaven er pt. forsynet med vand gennem en i overfladen anlagt vandinstallation. En sådan vandinstallation er potentielt sundhedsskadelig, da der kan opstå bl.a. Legionella bakterier med deraf følgende risiko for pådragelse af den dødelige legionærsyge. H/F Brohavens bestyrelse ønsker derfor at knytte kloakeringen sammen med et anlæg af en sundhedsmæssigt mere forsvarlig vandforsyning.

Moderniseringen af vandforsyningen påhviler ikke Banedanmark. Det er derfor naturligt for H/F Brohaven at søge at udføre et samlet projekt vedrørende kloakering og vandforsyning.

En række forhold taler imod, at kloakeringen udføres af Banedanmark:

  1. Banedanmark vælger at udfordre, at kloakeringsforpligtelsen påhviler dem. Dette vil resultere i et længerevarende juridisk mellemspil, som kan risikere at gå os imod. Idet Banedanmark ikke har nogen virksomhedsmæssig interesse i kloakeringsprojektet i H/F Brohaven.
  2. H/F Brohaven er udenfor kontrol af, hvilken afdragsperiode og rentesats Banedanmark vælger at benytte. Vi risikerer derfor en forklædt huslejestigning gennem høj rentesats.
  3. Banedanmark har ikke samme interesse i at begrænse omkostningerne til planlægning og udførelse, som H/F Brohaven vil have. Vi risikerer derfor en fordyrelse af projektet.
  4. Det er ikke umiddelbart sandsynligt at Banedanmark vil finansiere samtidig fremføring af vand og eventuelt fiber.
  5. Banedanmarks kloakeringsforpligtelse vil under alle omstændigheder slutte ved lodskel for de enkelte haver. Det er ikke umiddelbart sandsynligt at Banedanmark vil finansiere anlæg indenfor lodskel

Med baggrund i ovenstående anbefaler H/F Brohavens bestyrelse, at der arbejdes frem mod, at foreningen selv forestår kloakeringen.

Indledningsvist har vi, uforpligtende for H/F Brohaven, den 11. december 2020 opnået lodsejerfuldmagt fra Banedanmark til at gennemføre et sådant projekt:

11.12.2020

Lodsejerfuldmagt til anlæg af kloakering og nedgravning af vandforsyning.

Banedanmark giver hermed en lodsejerfuldmagt til, at H/F Brohaven kan anlægge kloakering og nedgravet vandforsyning på det lejede område. Samtlige omkostninger til kloakering og nedgravning af vandforsyning, samt myndighedsbehandling betales af H/F Brohaven, og er Banedanmark uvedkommende.

Fuldmagten forudsætter at H/F Brohaven opnår alle nødvendige myndighedstilladelser til gennemførelse af projektet.

Som tidligere nævnt kan vi ikke sige noget præcist om, hvad en kloakering koster for det enkelte medlem. Vi har dog indhentet oplysninger om, hvad omkostningerne har været i foreninger, som allerede har gennemført kloakering. Omkostningerne ligger i et meget bredt interval fra 55.000 kr. til 100.000 kr. pr. havelod.

H/F Brohaven har haft indledende og uforpligtende kontakt med Arbejdernes Landsbank for at få belyst muligheden for en eventuel bankfinansiering af kloakeringen.

Kontakten er forløbet gennem Arbejdernes Landsbanks erhvervsafdeling og omfatter finansiering af kloakering til lodskel. Arbejdernes Landsbank vil med stor sandsynlighed gennem deres privatkundeafdeling kunne arrangere lån til etablering af kloakering indenfor haveloddet.

Der er regnet med variabel rente 20-årige lån på 100.000 kr. pr. havelod. Bemærk venligst, at usikkerheden på dette beløb bedømmes til at være +/- 50.000 kr. Går vi ud fra 100.000 kr. pr. havelod ser regnestykket således ud:

Hovedstol                                  10.000.000,00

   Månedlig ydelse                              59.076,00

Afdrag                                                 41.666,67

Renter                                                 17.409,33

Den månedlige ydelse for de enkelte haver udgør således 590,76 kr./måned, hvoraf udgiften udgør 174,09 kr./måned, mens de resterende 416,67 kr/måned er opsparing. Kloakeringsanlægget kan f.eks. afskrives over 50 år. hvilket giver en omkostning på 166,67 kr./måned, som fragår opsparingen.

Oplæg til generalforsamlings beslutning om forprojekt

Som det fremgår af ovenstående er omkostningerne ved kloakering og nedgravning af vandforsyning behæftet med stor usikkerhed.

For at danne grundlag for en endelig vedtagelse på generalforsamlingen, har vi behov for at begynde med at få lavet et forprojekt. Dette skal give H/F Brohavens generalforsamling et dybtgående beslutningsgrundlag omkring muligheder og løsningsalternativer, samt et budgetoverslag, både på entreprenørudgifter og rådgivning. Forprojektet kan desuden danne grundlag for en drøftelse med banken omkring både byggelån og endelig finansiering.

Generalforsamlingen i H/F Brohaven har i forbindelse med tidligere tilbagebetaling af for meget indbetalte ejendomsskatter hensat ca. 350.000 kr. til kloakering. Bestyrelsen foreslår at dele af disse midler bruges til iværksættelse af forprojektet.

Bestyrelsen stiller derfor følgende forslag til generalforsamlingens vedtagelse:

>>Bestyrelsen henstiller til, at generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at gennemføre forprojekt omkring kloakering og nedgravning af vandforsyning. Projektet afregnes med midler, som ved tidligere generalforsamling er afsat til kloakering. Resultatet af forprojektet præsenteres på næstkommende generalforsamling.<<

Oplæg til generalforsamlings beslutning om vedtægtsændring

Arbejdernes Landsbank har i forbindelse med vores foreløbige henvendelse gjort bestyrelsen opmærksom på, at der er en uhensigtsmæssighed i vores vedtægters formålsparagraf i relation til eventuel lånoptagning.

Formålsparagraf: Haveforeningen er en sammenslutning af medlemmer, som kollektivt hæfter over for alle fælles forpligtigelser, der påhviler hele det lejede areal. Foreningens formål er at skaffe medlemmerne have på så gode og betryggende forhold som muligt samt at varetage alle fælles interesser overfor tredje mand.

Banken har henledt vores opmærksomhed på, at det er uhensigtsmæssigt at alle gensidigt hæfter for alt. Bestyrelsen stiller derfor efter råd fra banken følgende forslag om begrænsning af den gensidige hæftelse til generalforsamlingens vedtagelse:

>>Bestyrelsen foreslår at foreningens vedtægter ændres som følger.

Formålsparagraf: Haveforeningen er en sammenslutning af medlemmer, som hæfter over for alle fælles forpligtigelser, der påhviler hele det lejede areal. For haveforeningens forpligtelser, herunder byggelån og fælleslån, hæfter medlemmerne direkte, personligt og solidarisk, men i indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal. Foreningens formål er at skaffe medlemmerne have på så gode og betryggende forhold som muligt samt at varetage alle fælles interesser overfor tredje mand.<<

Ovenstående forslag kan uddybes ved reference til de forskellige hæftelsesformer.

  1. Flere skyldnere kan hæfte solidarisk – en for alle og alle for en – over for kreditor.
  2. Hæftelsen kan også være begrænset, så parterne hæfter for hver deres del »pro rata«.

Ét er, hvordan hæftelsen er over for kreditor. Noget andet er, hvordan flere, der hæfter solidarisk, er stillet over for hinanden, hvis en af dem har betalt. Hovedreglen er, at flere skyldnere indbyrdes hæfter lige for hver deres del af gælden. Det vil sige pro rata. Det betyder, at de hæfter solidarisk i forhold til kreditor, men at de indbyrdes hæfter med en lige stor andel i forhold til hinanden.

Det er ikke sandsynligt at H/F Brohaven med en ren pro rata hæftelse vil kunne opnå lån til finansiering af kloakeringsprojektet. Derfor foreslås, at medlemmerne hæfter direkte, personligt og solidarisk, men i indbyrdes forhold pro rata i forhold til deres fordelingstal.

Uddybning af beskrivelse på baggrund af spørgsmål fra medlemmer

A: Indlæg om kloakering fra Mette Sandvig have 33

Kloakering – jeg har læst bestyrelsens skriv. Rigtig godt skriv og godt arbejde.

Jeg har dog behov for at få afklaring på et par ting. Så vidt jeg forstår Haveforeningens betingelser på BDKs lejede jord, så kan BDK til enhver tid inddrage arealet UDEN at skulle kompensere økonomisk på nogen måde. Hvilket jeg antager er en af grundene til at haver i vores forening koster en brøkdel af andre haver i andre haveforeninger på lejet jord.

Hvis det er korrekt, så er det jo lidt af en risiko at investere i tilslutning af el, kloakering …. og nu kan jeg læse der også er planer om fiber…. Dvs. At hver have rundt regnet kan lave tilslutninger for omkring 80.000 uden at få nogen som helst kompensation hvis BDK inddrager arealet – korrekt?

Ydermere ….. så vidt jeg kan læse så skal vi også selv betale for at få både kloakering, elkabler osv. fjernet igen hvis BDK inddrager arealet!

Der er andre der spørger til en tidsplan…. Der bliver nævnt at der først skal laves er forprojekt….. men det koster også penge….. hvordan tænkes dette finansieret? Via lejen eller?

Jeg er med på at HF er forpligtet til at kloakere, men kan man gå i dialog med BDK evt?

Jeg vil rigtig gerne vide hvornår man skal påregne at den økonomiske forpligtelse starter og hvordan den tænkes gennemført.

Alt dette og mere ser jeg frem til at få afklaring på generalforsamlingen når den afholdes

Bestyrelsens svar:

Kære Mette

Tak for dit indlæg omkring kloakering. Vi er sikre på, at andre af vore medlemmer deler dine bekymringer og vi vil derfor prøve at sætte dit indlæg i perspektiv.

Først en uddybning af situationen:

Det er IKKE op til generalforsamlingen at beslutte hvorvidt der skal kloakeres i H/F Brohaven, denne beslutning er allerede truffet af Københavns Kommunes borgerrepræsentation og kan ikke omgøres af H/F Brohavens generalforsamling. Vedtagelsen af forprojektet vil ikke indebære en endelig beslutning om hvordan kloakeringen skal gennemføres, men skal give generalforsamlingen et grundigt grundlag for at træffe beslutning om den kloakering, som H/F Brohaven vil blive pålagt at gennemføre af Københavns Kommune senest 2025. Forprojektet søger derudover at holde udgifterne ved denne lovpligtige kloakering så lave som muligt for den enkelte haveejer.

Kolonihaveloven trådte oprindeligt i kraft i 2001, og den indebar bl.a. at H/F Brohaven fik varig status. Formålet med loven er at sikre, at kolonihaveområder fortsat kan være en væsentlig del af bybefolkningens mulighed for rekreation og beskæftigelse i fritiden. Loven sikrer, at varige kolonihaver ikke kan nedlægges som led i kommunernes almindelige kommune- og byplanlægning. Varige kolonihaveområder kan kun nedlægges under visse forudsætninger mod inddragelse af et nyt kolonihaveområde og kun efter tilladelse fra kommunen. Dette gælder uanset ejerforholdet, dvs. at Banedanmark kun på ekspropriationslignende vilkår kan opsige H/F Brohavens lejeaftale. Skulle en sådan ekspropriationslignende nedlæggelse af en varig kolonihave komme på tale forpligter loven ejer til at stille et lignende område til rådighed for foreningen.

Det er på ovenstående baggrund, at Arbejdernes Landsbank er villig til at finansiere kloakering, idet kolonihaveloven tilsikrer H/F Brohavens fremtidige eksistens og dermed bankens sikkerhed for lånet.

Kolonihaveloven:

§ 4. Et varigt kolonihaveområde må ikke nedlægges helt eller delvis uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen.

Stk. 2. Kommunalbestyrelsen må kun meddele tilladelse efter stk. 1, hvis

1) væsentlige samfundsmæssige hensyn gør det nødvendigt at disponere over arealet til et formål, der ikke kan tilgodeses et andet sted i kommunen, og

2) der inden området ryddes, tilvejebringes et nyt kolonihaveområde, som kan erstatte det område, der nedlægges.

Din antagelse omkring prissætning i H/F Brohaven er således ikke korrekt. Baggrunden for de relativt lave priser i H/F Brohaven er at finde i foreningens vedtægter, hvor det bl.a. hedder

§2 Haven

a) Intet medlem kan sælge eller overdrage sin have til en anden uden bestyrelsens godkendelse. Salget skal ske til den af bestyrelsen anviste køber.

b) Haven kan, efter bestyrelsens godkendelse, gå i arv til eller overdrages til ægtefælle, samlever, barn eller andet nærtstående familiemedlem.

c) Bestyrelsen fastsætter efter besigtigelse havens salgspris, medmindre overdragelsen sker efter § 2 b).

Siddende bestyrelser har siden foreningens start prissat efter ånden i kolonihavebevægelsen, hvor en kolonihave er et grønt fristed med et socialt sigte. Tanken bag kolonihaver er, at de skal være et økonomisk realistisk tilbud for alle dele af befolkningen. Den for tiden (2021) gældende prissætning for havelodder i H/F Brohaven er 3.000 kr. for en tom lod, afhængigt af husets stand dog maksimalt 1.200 kr./m2 bebygget areal, eventuelt tilslutningsbidrag vedrørende el, afskrevet værdi af eventuel elinstallation, værdi af inventar samt 1/100 af foreningens formue på salgstidspunktet.

På baggrund af kolonihaveloven, vil det i øvrigt ikke være korrekt, at vi også selv skal betale for at få både kloakering, elkabler osv. fjernet igen, hvis Banedanmark inddrager arealet.

Du spørger til finansiering af et eventuelt forprojekt. Som det fremgår af bestyrelsens notat om kloakering, har generalforsamlingen i H/F Brohaven i forbindelse med tidligere tilbagebetaling af for meget indbetalte ejendomsskatter hensat ca. 350.000 kr. til kloakering. Bestyrelsen foreslår, at dele af disse midler bruges til iværksættelse af forprojektet, dvs. at forprojektet finansieres af de hensatte midler og således ikke vil påvirke havelejen.

Du spørger til hvorfor vi ikke går i dialog med Banedanmark om kloakeringen.

Indledningsvist har vi gennem dialog med Banedanmark sikret os en lodsejerfuldmagt, som muliggør en gennemførelse af projektet i vores regi. Derudover har vi anført en række årsager til, at vi ikke umiddelbart finder det hensigtsmæssigt at inddrage Banedanmark i projektet:

  • Banedanmark kan vælge at udfordre, at kloakeringsforpligtelsen påhviler dem. Dette vil resultere i et længerevarende juridisk mellemspil, som kan risikere at gå os imod.
  • H/F Brohaven er udenfor kontrol af, hvilken afdragsperiode og rentesats Banedanmark vælger at benytte. Vi risikerer derfor en forklædt huslejestigning gennem høj rentesats.
  • Banedanmark har ikke samme interesse i at begrænse omkostningerne til planlægning og udførelse, som H/F Brohaven vil have. Vi risikerer derfor en fordyrelse af projektet idet Banedanmark ikke har nogen virksomhedsmæssig interesse i kloakeringsprojektet i H/F Brohaven.
  • Det er ikke umiddelbart sandsynligt at Banedanmark vil finansiere samtidig fremføring af vand og eventuelt fiber.
  • Banedanmarks kloakeringsforpligtelse vil under alle omstændigheder slutte ved lodskel for de enkelte haver. Det er ikke umiddelbart sandsynligt at Banedanmark vil finansiere anlæg indenfor lodskel

Du spørger desuden om, hvornår man skal påregne at den økonomiske forpligtelse starter og hvordan den tænkes gennemført.

Det er pt. usikkert præcis, hvornår forpligtelsen indtræder, da dette afhænger af, hvornår borgerrepræsentationen i Københavns Kommune tilføjer H/F Brohaven på spildevandsplanen. Det er dog sikkert, at det vil ske indenfor få år og ikke senere end 2025. Vi har derfor valgt at anmode generalforsamlingen om at give bestyrelsen tilladelse til at gennemføre forprojektet i løbet af 2021, så vi på rimelig vis kan gennemføre det samlede projekt til ibrugtagning senest i 2025. Som nævnt i bestyrelsens notat, tænkes den økonomiske forpligtelse etableret gennem et fælles byggelån i Arbejdernes Landsbank med deraf følgende stigning i havelejen. Forprojektet skal bl.a. søge at fastslå størrelsen af det nødvendige lån og dermed den resulterende stigning i havelejen.

Vi håber, at vi med ovenstående har besvaret dine spørgsmål ellers må du vende tilbage :o)

Mvh Bestyrelsen

B: Andet indlæg fra Mette Sandvig have 33

Jens Behrens, men jeg tænker også der måske er nogle forhold i vores forening som kan være fordyrende i det hele taget:

Bestyrelsen:

Formålet med forprojektet er i detaljer at afklare de tekniske og økonomiske forhold i relation til kloakeringsanlægget, herunder de af dig påpegede udfordringer.

– adgangsforhold (eller mangel på samme)

Bestyrelsen:

Såfremt der skal benyttes materiel med en bredde udover de ca. 135 cm, som kan passere over broen, vil det være muligt at fremføre dette materiel via jernbanen, selvfølgelig med en meromkostning for projektet til følge. Rør og andre materialer vil med høj sandsynlighed kunne leveres via broen.

– risiko for giftig jord

Bestyrelsen:

Der har ikke på noget tidspunkt været industri på det lejede område, som huser H/F Brohaven. Før området blev udlagt til kolonihaver blev det benyttet til græsning af kreaturer. Man kan selvfølgelig ikke med 100% sikkerhed afvise giftig jord, men på baggrund af områdets anvendelseshistorie er det ikke umiddelbart sandsynligt.

– underskydning af banen …. forsyning kan jo kun komme ud til hovedledning ved en underføring af en af banerne

Bestyrelsen:

Der er allerede 2 steder ført afløb/kloak under banelegemet. Forprojektet har bl.a. til formål at afdække hvorvidt de eksisterende underføringer vil kunne benyttes i forbindelse med en egentlig kloakering af området. Såfremt dette ikke er tilfældet vil det naturligvis have indflydelse på anlægsomkostningerne.

C: Indlæg fra Annmette Volmar have 8

Kære Annemette Volmar

Tak for dine spørgsmål, som vi hermed besvarer nedenfor.

Hej, jeg savner yderligere information fra Bestyrelsen

Eksempelvis:

Hvilken tidshorisont er der tale om ift. tvungen kloakering?

Bestyrelsen:

Det er pt. usikkert præcis, hvornår forpligtelsen indtræder, da dette afhænger af, hvornår borgerrepræsentationen i Københavns Kommune tilføjer H/F Brohaven på spildevandsplanen. Det er dog sikkert, at det vil ske indenfor få år og ikke senere end 2025. Vi har derfor valgt at anmode generalforsamlingen om at give bestyrelsen tilladelse til at gennemføre forprojektet i løbet af 2021, så vi på rimelig vis kan gennemføre det samlede projekt til ibrugtagning senest i 2025.

Hvordan tænker man at værdisættelsen af husene skal være fremadrettet ift. hvor mange penge man vil/skal investere i ovenstående?

Bestyrelsen:

Værdiansættelsen af de enkelte havelodder vil være uforandret, da den allerede tager hensyn til andel af foreningens fælles gæld og formue. Tanken bag kolonihaver er, at de skal være et økonomisk realistisk tilbud for alle dele af befolkningen. Den for tiden (2021) gældende prissætning for havelodder i H/F Brohaven er 3.000 kr. for en tom lod, afhængigt af husets stand dog maksimalt 1.200 kr./m2 bebygget areal, eventuelt tilslutningsbidrag vedrørende el, afskrevet værdi af eventuel elinstallation, værdi af inventar samt 1/100 af foreningens formue på salgstidspunktet. Der forventes finansiering med variabel rente 20-årige lån, hvor de løbende ydelser opkræves over havelejen.  Kloakeringsanlægget foreslås afskrevet over 50 år. De løbende afdrag på lånet vil formindske foreningens gæld mens afskrivningen vil formindske foreningens formue.  Såfremt den enkelte havelod på anlægstidspunktet vælger at indbetale sin del af fælleslånet kontant bortfalder havelejestigning affødt af løbende ydelser på fælleslånet for haveloddet. Ved salg af haven indregnes 1/100 del af værdien af kloakeringsanlægget lineært afskrevet over 50 år.

Hvordan skal kloakeringen ske ift. at HF Brohaven er placeret som den er? Er det allerede afklaret med kommunen?

Bestyrelsen:

Dette er endnu ikke afklaret. Det foreslåede forprojekt har bl.a. til formål at afklare dette spørgsmål.

Vil man også kigge på en model der eksempelvis hedder kontant betaling af tilslutning, som så modregnes ved salg af hus?

Bestyrelsen:

Ja. Såfremt den enkelte havelod på anlægstidspunktet vælger at indbetale sin del af fælleslånet kontant bortfalder havelejestigning affødt af løbende ydelser på fælleslånet for haveloddet. Ved salg af haven indregnes værdien af kloakeringsanlægget lineært afskrevet over 50 år.

Bare lige nogle tanker herfra ift. mailen/nyheden/orienteringen.

Vh Mette Have 8

Vi ses til generalforsamlingen, – bestyrelsen.

Om Maria Hilstrøm Andersen, Have 50

Har have 50 sammen med min datter Freja. Bestyrelsesmedlem.
Dette indlæg blev udgivet i Nyhed. Bogmærk permalinket.